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苏州房产律师谈土地使用权期满后续费问题

土地使用权期满,要不要续费?

据温州网-温州日报报道:部分市民正常买卖二手房后无法完成交易,原因是房屋土地使用权到期了。如要续期,就必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金,即100万元的房子,需要缴30万元左右土地出让金。如果不续费,就不给你办理交易手续。

  事情是这样的。上世纪90年代初,温州市区开始出让国有土地使用权。为了顺利推进这项工作,在不超过国家规定的居住用地最高70年使用年限的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。

  有关官员讲的明白:“土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以有些市民当初买房的时候,就好比他们用高价买了辆快报废的二手车。”

  问题来了:开发商只交了20年的土地出让金,购买房子的老百姓知情吗?当初购房的时候,老百姓知道他们买的只是一辆快报废的二手车,还是以为是4S店里的新车呢?

  这涉及70年之内的补缴土地出让金应该由谁出的问题。

  更复杂的问题则是,70年之内的补缴土地出让金能否以现在的评估价来补缴?

  再进一步,70年后,要不要再缴?《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下,温州国土部门于是参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

  一本糊涂账。产权不私有,便无法进行经济核算,上述问题是不可能有“标准”答案的。

  陈天庸先生的建议是:事不宜迟,应该马上宣布无偿延长已经到期的房屋土地的使用期,再通过人大修宪,明确中国所有住宅用地的所有权永久归业主所有。不要纠结于上述仅20年土地使用权的房产开公司当初少交了土地出让金,一刀切确权所有住宅用地永久归业主所有似乎导致社会不公,但让所有人得到其住宅用地的永久所有权,这其实是大历史观下的大公平。不能说你被强盗抢了,别人也要被强盗抢才是公平吧?

  陈先生高境界,大视野,用心良苦,然而悲哀的是,政府可能不会立即采用这建议。

  罢罢罢,不说这般沉重的话题,我且说一点轻快的好不好?

  那些土地国有的拥护者们,这下,你们要高高兴兴缴费哟!你们不但要高高兴兴自己缴费,还要动员你们的亲戚朋友也都高高兴兴缴费!

  是用行动让国有资产保值增值的时候了!我们深知,言论没有成本,行为却有代价;我们不相信你们拥护土地国有的言论,我们要看你们拥护土地国有的行动!我们坚信,你们不会像司马南,一边说朝鲜好、美国不好,一边把老婆孩子送到美国,现在连自己也去了美国!

  嘿嘿,请不要要求我缴,我是可以拒绝缴费的,因为我反对土地国有啊!

  我总是想不明白一个问题,国有到底是谁所有啊?若说是我们的,那为什么还要花钱买呢?你想用我的东西,就得花钱从我这里买,因为这东西是我的,在购买前不是你的。花钱买了过后还要再花钱买,说明即使花钱买了,这东西仍然不是你的,是不是这个道理啊?

  信任我的朋友,听呆哥一句话,千万不要续费。手续不全,不能交易就算了,自己住或者租出去吧。你们信不信,等到所有房子70年土地使用权到期的时候,一定会无偿延长。

  这是政治,杀猪只能一头一头地杀,不能同时一起杀吧?狼可能说,咱们杀了这头猪,一起吃肉好不好?为了吃上那口肉,大家一起把那头倒霉的猪宰了。但狼不至于同时杀所有的猪,那样的话,即使是猪,也要反抗的。而你,为什么急不可耐要做那第一头挨宰的猪呢?

  更为重要的是,中国承受不起土地继续不私有的后果!

  当今世界领导人都是非终身制,又实行信用货币制度,因此所有国家都要搞赤字财政、货币超发,而不管以后洪水滔天。毕竟,钱在自己手上花总比留给别人花爽。

  不过钱的用途却不一样,美国用来搞高工资、高福利,中国则用来搞生产、搞建设。美国是超前消费、过度消费,生产50斤土豆,但要吃100斤;中国则产能过剩、消费不足,生产100斤土豆,却只吃50斤。虽然中美两国都阴阳失衡,但是一起过日子,却也和谐。

  但是华尔街金融危机之后美国的储蓄率开始上升、消费率开始下降,这意味着中国必须提高自己的消费率,自己消化那另外的50斤土豆。中国必须调整结构,从过去主要依靠投资、出口拉动经济增长,转向依靠投资、出口、消费共同拉动,特别是依靠消费来拉动。

  然而消费与收入是一回事。没有收入,让人消费就是笑话;反过来,有收入,不让人消费也不可能。有收入不消费,难道用来买棺材?天下就没有只挣钱不消费的人!

  收入有两个来源,一个是劳动,另一个是资产。一个人一天最多工作24小时,因此劳动收入有极限。要有效增加老百姓的收入,就必须让他们获得资产,这就要求把土地等重要生产要素界定给老百姓。经验上,我们没有看到哪个国家,生产要素公有,同时老百姓收入是高的、消费是旺盛的。这也说明,土地不私有,中国经济的结构调整就不可能完成,中国经济就只会一点点掉下去,那么不要说实现增长目标,中国又如何跨越中等收入陷阱呢?!

  像温州这样,老百姓交了土地出让金、买了房子,才二十年就又要再交几十万元的土地出让金。试问:普通老百姓一生能挣几个几十万?又拿什么来消费呢?

  你们天天“去产能”,让老百姓多一些收入,消费旺盛起来,这难道不是最好的“去产能”吗?中国要救经济,就必须把土地等重要生产要素的产权完全、彻底地归还老百姓!

  苏州房产律师,www.wgnlawyer.com (声明:本文仅代表作者观点,不代表网站立场。)

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