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苏州律师谈二手房买卖中定金和违约金条款的选择适用

二手房买卖中定金和违约金条款的选择适用


王律师按:有的中介公司在帮助买卖双方签订居间合同时,会同时约定定金罚则和违约金条款。如果违约金和定金罚则的金额不一致,不少当事人就咨询是否可以同时要求两种赔偿。根据合同法第一百一十六条的规定,当事人既约定违约金又约定定金的,一方违约的,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
【案例分析】
2008年1月12日,买受人王先生和卖售人李先生签订《房地产买卖定金协议》一份。约定买受人王先生于签订协议当日支付定金5万元。约定如果买受人王先生违约,则5万元定金作为违约金支付给买受人李先生。如果因为卖售人李先生违约,则卖售人李先生应当归还买受人王先生定金5万元,并还应当支付5万元,作为违约罚金。
当日,买受人王先生支付了定金5万元,卖售人李先生出具了收款收据一份。
后因为卖售人李先生未能在协议约定的期限内与买受人王先生签订买卖合同,双方于2008年2月3日共同签署了《追加买卖协议保证书》,约定卖售人李先生保证在2月4日前签订示范文本《上海市房地产买卖合同》,如果卖售人李先生到时不能签订买卖合同,则愿意即日赔偿买受人王先生15万元。
2008年2月18日,卖售人李先生和案外人赵小姐签订了《房地产买卖合同》并办理了过户手续。
买受人王先生于是起诉到法院,要求卖售人李先生归还定金5万元,并赔偿违约金15万元。而李先生则认为房屋还有其他共同有人未签署定金协议,故该定金协议不应当适用。
【案件思考】
合同当事人既约定违约金又约定定金罚则,应当如何适用?定金协议是否需要全部产权人签字才生效?
【法庭判决】
法庭认为,依法成立的合同受到法律的保护,双方签订的《房地产买卖定金协议》以及《追加买卖协议保证书》系双方真实意思表示,双方均应遵守。卖售人李先生作为房屋的共有产权人与买受人王先生签订了《房地产买卖协议》,应当确保房屋的所有权利人在约定期限内与买受人王先生协商签订买卖合同,相关买卖合同未能签订,系卖售人李先生自身原因,与买受人王先生无关。卖售人李先生的违约行为造成未能签订买卖合同,应当承担责任。买受人要求卖售人李先生支付违约赔偿金15万元符合双方约定,予以支持。
【法理延伸】
王律师认为,首先定金合同是一个债权合同,不涉及到共有财产的处分,合同成立不以共有人同意为前提条件,合同当事人应当保证其他共有人履行定金居间合同,其他共有人不能履行则应当承担违约责任。其次,双方当事人既约定违约金又约定定金的,守约方可以选择其中之一向对方主张。

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